LE DÉMEMBREMENT : USUFRUIT, NUE-PROPRIÉTÉ, USUFRUITIER

Le démembrement peut être utile dans certains cas pour dégager de la trésorerie sans avoir l'obligation de supporter des intérets et/ou un amortissement du capital. Il peut revétir plusieurs formes dont la plus connue est le viager

Caractéristiques juridiques du démembrement de propriété.

Définition et étendue des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Le démembrement est l’acte qui consiste à dissocier la pleine propriété en nue-propriété et usufruit:

- La nue-propriété est la propriété de la structure (sol, bâtiment, etc.)

- L’usufruit est défini à l’article 578 du Code Civil comme étant «le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance.» L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.

Les deux droits sont totalement indépendants l’un de l’autre. L’usufruitier et le nu-propriétaire sont tous deux pleinement propriétaires de leurs droits distincts qu’ils peuvent chacun céder ou donner isolément et même hypothéquer, la seule limite étant de ne pas porter atteinte aux droits de l’autre.

En conséquence, contrairement à l’indivision, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent exiger le partage du bien démembré ou la vente de la pleine propriété. L’accord des deux est obligatoire mais aucun ne peut forcer l’autre. Idem pour la mise en garantie du bien sur un prêt hypothécaire par exemple ou le créancier (la banque) exigera toujours que l'emprunteur aie la pleine propriété sinon il faudra faire apparaitre l'autre partie au contrat (co-emprunteur) et à l'acte.

Sources du démembrement

Le démembrement peut être d’origine légale, conventionnelle ou testamentaire:

Usufruit légal

L'usufruit légal, pour les personnes physiques, ldoit avoir une durée maximale égale à la durée de la vie - droit viager - . L’usufruit légal résulte par exemple du choix du conjoint survivant, en présence d’enfants tous issus des deux époux et à défaut de disposition contraire, de recueillir toute la succession en usufruit et non pas le quart en pleine propriété (art. 757 du Code Civil).

Usufruit conventionnel

Le démembrement est souvent établi par la volonté de l’homme dans un contrat à titre gratuit ou à titre onéreux. Ainsi, en cas de donation, une personne peut donner la nue-propriété d’un bien et retenir à son profit l’usufruit afin de le louer et d’en retirer des revenus complémentaires ou d’y habiter jusqu’à la fin de ses jours. Le donateur peut également donner la nue-propriété à une personne et l’usufruit à une autre, par exemple la nue-propriété aux petits-enfants et l’usufruit aux enfants afin de réaliser un saut de génération tout en bénéficiant des abattements prévus en faveur des dons aux descendants.

La cession (vente, apport en société…) ou la donation de l’usufruit d’un bien immobilier revêt un intérêt particulier pour les personnes soumises à l’ISF. En effet, le principe est que le bien est imposé pour sa valeur en pleine propriété, dans le patrimoine du seul usufruitier. Ainsi, certaines sociétés se sont spécialisées dans la commercialisation d’immeubles démembrés où elles achètent l’usufruit temporaire d’un immeuble et le nu-propriétaire se voit donc soustraire ce bien à son patrimoine taxable.

Les parents peuvent céder, pour une durée déterminée, l'usufruit d'un ou plusieurs immeubles à leurs enfants. Ce qui permet à ces derniers de toucher des revenus complémentaires en début de vie professionnelle, par exemple, et de réduire l'assiette imposable des parents. La durée de l’usufruit conventionnel est fixée par les parties et est limitée dans le temps. Si l’usufruitier décéde avant l’échéance fixée, le nu-propriétaire recueille la pleine propriété non pas au terme de la durée de l’usufruit, mais à la date du décès de l’usufruitier. On dit que l’usufruit «rejoint» la nue-propriété et ceci en exonération de tous droits de mutations Cette solution permet également de vendre la nu-propriété à un tiers (viager) ou à ses enfants tout en bénéficiant de l’usage.

L'opération est parfois utile en restructuration, ou rachat de crédits, pour des personnes n’ayant plus assez de revenus pour solder leurs créances. Il vaut mieux parfois payer une quotte part de la propriété plutôt que la perdre totalement s’il y avait vente forcée.

Usufruit testamentaire

Le démembrement peut enfin résulter de dispositions à cause de mort : testament ou donation au dernier vivant entre époux. Dans ce cas, le démembrement se produit au décès du disposant.

Détermination de la valeur imposable des droits démembrés

La transmission de droit démembré donne lieu à imposition au titre des droits d’enregistrement. Le tarif de ces droits varie selon la nature de la transmission (donation, succession, vente, apport en société…)  La valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété des biens transmis est constituée, par une quote-part de la valeur en pleine propriété du bien, qui diffère selon la nature de l’usufruit, viager ou à durée fixe.

Usufruit viager

L’usufruit viager est celui qui s’éteint par le décès de l’usufruitier. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont fixées forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, à partir de l’âge de l’usufruitier, conformément au barème suivant:

Usufruit temporaire

Pour l’usufruit à durée fixe (usufruit temporaire) une règle spécifique est prévue qui ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier. L’usufruit est alors estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction. Toutefois, cette règle ne peut pas avoir pour effet de donner à l’usufruitier une valeur supérieure à la valeur de l’usufruit viager, qui constitue une évaluation maximale. D’autre part, l’usufruit consenti au profit d’une personne morale ne peut avoir une durée supérieure à 30 ans: il a donc une valeur fiscale maximale égale à 69% de la valeur de la pleine propriété.

Toutes ces opérations se font avec l’intervention d’un notaire.

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